Cara Mengetahui Biaya Sertifikasi Hak Milik Tanah

Berapa sih Biaya sebenarnya untuk pembuatan sertifikat Tanah ??
Pertanyaan tersebut sudah sering kali kita dengar karena kebanyakan dari teman maupun sahabat saya yg mengeluh tentang biaya pembuatan sertifikat yang cenderung naik drastis.
Melalui tulisan ini, saya mencoba untuk mendeskripsikan biaya pembuatan sertifikat yang berdasarkan PP No. 13 Tahun 2010 tentang PNBP yang berlaku di Badan Pertanahan Nasional.

Sebelum tahun 2002, biaya-biaya pelayanan pertanahan yang berlaku di instansi Badan Pertanahan Nasional ( BPN ) termasuk biaya sertifikasi tanah, tersebar dalam berbagai Peraturan dan Keputusan Menteri. Namun sejak tahun 2002, Pemerintah menyatukan dan membaharui semua biaya-biaya pelayanan pertanahan di BPN melalui Peraturan Pemerintah ( PP ) Nomor : 46 / 2002.

PP Nomor:13 Tahun 2010.
Memasuki tahun 2010, pada bulan Januari 2010, Pemerintah kembali mengatur dan membaharui biaya pelayanan pertanahan dengan menerbitkan PP baru, pengganti PP No. 46 / 2002, yaitu PP No. 13 / 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada BPN.
Adapun biaya-biaya pelayanan pertanahan ( PNBP ) pada BPN, termasuk biaya-biaya yang berkaitan dengan permohonan sertifikasi tanah, dalam PP No. 13 / 2010 secara garis besarnya antara lain terdiri dari :
A. Jenis Pelayanan ( Pasal 1 ).
1. Pelayanan Survei, Pengukuran dan Pemetaan,
2. Pelayanan Pemeriksaan Tanah,
3. Pelayanan Konsolidasi Tanah Swadaya,
4. Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan,
5. Pelayanan Pendaftaran Tanah,
6. Pelayanan Informasi Pertanahan,
7. Pelayanan Lisensi,
8. Pelayanan Pendidikan,
9. Pelayanan Penetapan Tanah Objek Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Warga Negara Belanda ( P3MB ),
10. Pelayanan dibidang pertanahan yang berasal dari kerjasama dengan Pihak lain.
B. Tarif Pelayanan.
Pelayanan Pengukuran ( Pasal 4 ayat 1 ).
• Luas Tanah sampai 10 Ha ( Hektar ), Tu = ( L / 500 × HSBKu ) + Rp. 100. 000,-
• Luas Tanah diatas 10 Ha s/d 1.000 Ha, Tu = ( L / 4.000 × HSBKu ) + Rp. 14. 000.000,-
• Luas Tanah diatas 1.000 Ha, Tu = ( L / 10.000 × HSBKu ) + Rp. 134.000.000,
Pelayanan Pemeriksaan Tanah ( Pasal 7 ayat 1 ).
Tpa = ( L / 500 × HSBKpa ) + Rp. 350.000,-
Pelayanan Pendaftaran Tanah ( Pasal 17 ayat 1 dan Lampirannya ).
Pendaftaran untuk pertama kali Rp. 50.000,-
Biaya Transportasi, Konsumsi dan Akomodasi (TKA – Pasal 20 ayat 2 ).
Biaya TKA, ditanggung sendiri oleh Pemohon.
Biaya Sertifikasi Tanah.
Berdasarkan point – point tersebut diatas, maka berapa besar biaya sertifikasi tanah yang harus dibayarkan oleh Pemohon dapat dihitung, sebagaimana contoh dibawah ini :
Contoh :
Tuan Imed Badratul berdomisili di DKI Jakarta, baru saja membeli sebidang tanah, dengan status tanah negara, seluas : 300 M2, seharga Rp. 100.000.000,- maka biaya sertifikasi lewat permohonan rutin ( permohonan perorangan biasa ) untuk tanahnya adalah sebesar :
* Biaya Pengukuran : Tu = ( 300 / 500 × Rp. 80.000 ) + Rp. 100.000 = Rp.148.000,-
* Biaya Pemeriksaan Tanah : Tpa = ( 300/500 × Rp. 67.000 ) + Rp. 350.000 = Rp.390.000,-
* Biaya Pendaftaran Tanah untuk pertama kali : Rp. 50.000,-
Jumlah ( Rp.148.000 + Rp. 390.000 + Rp. 50.000 ) = Rp. 588.000,- disetor ke Kantor Pertanahan Kab / Kota setempat ).
* Biaya Transportasi, Konsumsi dan Akomodasi (TKA ) Rp. PM ditanggung langsung oleh Pemohon ( tidak disetor ke Kantor ).
* BPHTB : NPOP – NPOPTKP = 5 % × NPOPKP.
Rp. 100.000.000 – Rp. 60.000.000 = Rp. 40.000.000 × 5 % = Rp. 2.000.000,-
BPHTB disetor sendiri oleh Pemohon ke Kas Negara melalui Bank Milik Pemerintah ( Bank BUMN ).
Keterangan :
Tu = Tarif Ukur.
L = Luas Tanah.
HSBKu = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pengukuran yang berlaku untuk tahun berkenaan. HSBKu untuk Tahun 2010 = Rp. 80.000,-
Tpa = Tarif pemeriksaan tanah oleh Panitia A.
HSBKpa = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pemeriksanaan Tanah oleh Panitia A. HSBKpa untuk Tahun 2010 = Rp. 67.000,-
NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak.
NPOPKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
NPOPTKP = Niali Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
BPHTB ( Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan ) sebagaimana diatur dalam UU No. 20 / 2000 jo. UU No. 21 / 1997, adalah bea yang harus dilunasi terlebih dahulu sebelum sertifikat tanahnya diterbitkan.
BPHTB bersifat self assesment , artinya Wajib Pajak ( Pemohon ) menghitung sendiri dan menyetor sendiri BPHTBnya ke Kas Negara melalui Bank – Bank milik Pemerintah.

Pembagian waris menurut islam

ALLAH SWT berfirman

"Allah mensyariatkan bagimu tentang (pembagian pusaka untuk) anak-anakmu. Yaitu, bagian seorang anak laki-laki sama dengan bagian dua orang anak perempuan; dan jika anak itu semuanya perempuan lebih dari dua, maka bagi mereka dua pertiga dari harta yang ditinggalkan; jika anak perempuan itu seorang saja, maka ia memperoleh separo harta. Dan untuk dua orang ibu-bapak bagi masing-masingnya seperenam dari harta yang ditinggalkan, jika yang meninggal itu mempunyai anak; jika orang yang meninggal tidak mempunyai anak dan ia diwarisi oleh ibu-bapaknya (saja), maka ibunya mendapat sepertiga; jika yang meninggal itu mempunyai beberapa saudara, maka ibunya mendapat seperenam. (Pembagian-pembagian tersebut di atas) sesudah dipenuhi wasiat yang ia buat atau (dan) sesudah dibayar utangnya. (Tentang) orang tuamu dan anak-anakmu, kamu tidak mengetahui siapa diantara mereka yang lebih dekat (banyak) manfaatnya bagimu. Ini adalah ketetapan dari Allah. SesungguhnyaAllah Maha Mengetahui lagi Maha Bijaksana." (an-Nisa': 11)
"Dan bagimu (suami-suami) seperdua dari harta yang ditinggalkan oleh istri-istrimu, jika mereka tidak mempunyai anak. Jika istri-istrimu itu mempunyai anak, maka kamu mendapat seperempat dari harta yang ditinggalkannya sesudah dipenuhi wasiat yang mereka buat atau (dan) sesudah dibayar utangnya. Para istri memperoleh seperempat harta yang kamu tinggalkan jika kamu tidak mempunyai anak. Jika kamu mempunyai anak, maka para istri memperoleh seperdelapan dari harta yang kamu tinggalkan sesudah dipenuhi wasiat yang kamu buat atau (dan) sesudah dibayar utang-utangmu. Jika seseorang mati, baik laki-laki maupun perempuan, yang tidak meninggalkan ayah dan tidak meninggalkan anak, tetapi mempunyai seorang saudara laki-laki (seibu saja) atau seorang saudara perempuan (seibu saja), maka bagi masing-masing dari kedua jenis saudara itu seperenam harta. Tetapi jika saudara-saudara seibu itu lebih dari seorang, maka mereka bersekutu dalam yang sepertiga itu, sesudah dipenuhi wasiat yang dibuat olehnya atau sesudah dibayar utangnya dengan tidak memberi mudarat (kepada ahli waris). (Allah menetapkan yang demikian itu sebagai) syariat yang benar-benar dari Allah, dan Allah Maha Mengetahui lagi Maha Penyantun." (an-Nisa': 12)
"Mereka meminta fatwa kepadamu (tentang kalalah). Katakanlah: 'Allah memberi fatwa kepadamu tentang kalalah (yaitu): jika seorang meningal dunia, dan ia tidak mempunyai anak dan mempunyai saudara perempuan, maka bagi saudaranya yang perempuan itu seperdua dari harta yang ditinggalkannya, dan saudaranya yang laki-laki mempusakai (seluruh harta saudara perempuan), jika ia tidak mempunyai anak; tetapi jika saudara perempuan itu dua orang, maka bagi keduanya dua pertiga dari harta yang ditinggalkan oleh yang meninggal. Dan jika mereka (ahli waris itu terdiri dari) saudara laki-laki dan perempuan, maka bagian seorang saudara laki-laki sebanyak bagian dua orang saudara perempuan. Allah menerangkan (hukum ini) kepadamu, supaya kamu tidak sesat. Dan Allah Maha Mengetahui segala sesuatu." (an-Nisa': 176)

Pemecahan Tanah Sudah Sertipikat

mecahan Sertipikat Tanah ini biasa dilakukan karena terjadinya peristiwa hukum.
MISALNYA adalah sebagai berikut :

1. Jual-beli sebagian,
   Maksudnya adalah menjual (memetil) sebagian tanah anda kepada orang lain dikarenakan kebutuhan hidup,
   
2. Warisan,
   Bisa jadi karena pemilik tanah sudah meninggal dunia sehingga para anak (ahli waris) ingin membagi tanah tersebut menjadi beberapa bagian tergantung dari kesepakatan semua ahli waris yang di tuangkan dalam surat pernyataan pembagian harta warisan hasil dari musyawarah mufakat atau surat wasiat sehingga dengan demikian di perlukanya pemecahan sertifikat tanah
3. Hibah,
   Maksudnya adalah memecah sebagian tanah untuk di berikan kepada anak-anaknya atau ahli waris lainya, dengan tujuan menghindari persengketaan pembagian harta pusaka,
4. Direlakan sebagian untuk jalan umum Sehingga di perlukan pengukuran pemecahan sertifikat tanah dimana pemecahan sertifikat tanah tersebut untuk di relakan menjadi jalan umum
   

Adapun Syarat-syarat Pemecahan Sertipikat

1. Surat Permohonan Pemecahan tanah
2. Sertipikat asli
3. Rencana Sket gambar Pemecahan tanah
4. Foto Copy KTP Pemilik sertipikat yang masih berlaku
5. Foto copy KTP Calon Pembeli
6. Foto Copy PBB+STTS Tahun Terahir

Ijin Penggunaan Pemanfaatan Tanah ( Pengeringan )

IPPT ( Izin Pemanfaatn Penggunaan Tanah) adalah suatu perijinan untuk merubah status tanah dari tanah sawah/tegal menjadi tanah pekarangan yang bertujuan untuk rumah tinggal.

Manfaat / fungsi dari IPPT ( pengeringan ) adalah sebagai berikut :

1. status tanah sudah menjadi pekarangan ini tentunya akan berdampak lebih ke harga tanah menjadi lebih mahal
2. sebagai syarat di dirikanya bangunan sehingga tidak melanggar aturan yang berlaku
   
3. sebagai syarat mengajukan IMB ( ijin mendirikan Bangunan ).
4. sebagai syarat pemecahan tanah sawah ( sawah tidak bisa di pecah kecuali tanah warisan )
   

Persyaratan Pengeringan untuk Perorangan:

1. Surat Permohonan,
2. Surat Kuasa (form akan kami kirim),
3. Fotocopy KTP yang masih berlaku,
4. Foto Copy Sertipikat,
5. Foto Copy PBB+STTS Tahun terahir,
6. Sket Lokasi,
7. Sket Gambar Renc.Bangunan,
8. Maksimal mengajukan pengeringan adalah 700 m2